Le marché immobilier de l’agglomération paloise a connu cinq années particulièrement contrastées : envolée post-Covid, pic en 2023, correction marquée en 2024, redémarrage prudent en 2025. Pour mesurer précisément ces mouvements, j’ai compilé l’intégralité des transactions enregistrées sur les 31 communes de la Communauté d’agglomération Pau Béarn Pyrénées entre janvier 2020 et décembre 2025 — soit plus de 18 000 ventes. Voici ce que disent vraiment les chiffres sur le prix de l’immobilier à Pau, dans ses communes voisines et sur les différents segments du marché.
D’où viennent ces chiffres : la base DVF
L’analyse repose sur la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières), publiée en open data par la Direction Générale des Finances Publiques. Cette base recense toutes les mutations à titre onéreux enregistrées au service de publicité foncière. Sa force : elle couvre l’ensemble des ventes — y compris celles conclues entre particuliers, hors agence — et pas seulement les transactions des réseaux nationaux. C’est la source la plus exhaustive disponible pour analyser un marché immobilier local en France.
Le périmètre retenu pour cette étude :
- Géographie : les 31 communes de la Communauté d’agglomération Pau Béarn Pyrénées — Pau, Billère, Lons, Jurançon, Idron, Lescar, Bizanos, Gan, Gelos, Mazères-Lezons, Bosdarros, Aubertin, Sendets et 18 communes périphériques.
- Période : du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2025.
- Biens analysés : maisons individuelles, appartements et terrains à bâtir.
- Transactions retenues : ventes simples. Les VEFA, échanges, adjudications et ventes en lots multiples mixtes sont écartés pour ne conserver que des références comparables.
Les valeurs extrêmes (au-delà des 2e et 98e percentiles) sont neutralisées, car les biens atypiques faussent toute moyenne brute. Les prix présentés correspondent à la médiane — un indicateur bien plus robuste que la moyenne quand la dispersion est forte, ce qui est presque toujours le cas en immobilier.
Prix au m² à Pau et son agglomération : la photographie 2020-2025
Sur la période, le prix médian au mètre carré dans l’agglomération paloise progresse en trois temps : montée régulière jusqu’en 2023, repli en 2024, reprise mesurée en 2025. Voici la trajectoire chiffrée :
| Année | Maisons (médiane €/m²) | Évolution | Appartements (médiane €/m²) | Évolution |
|---|---|---|---|---|
| 2020 | 2 191 € | — | 1 790 € | — |
| 2021 | 2 295 € | +4,7 % | 1 898 € | +6,0 % |
| 2022 | 2 522 € | +9,9 % | 2 068 € | +9,0 % |
| 2023 | 2 624 € | +4,0 % | 2 159 € | +4,4 % |
| 2024 | 2 438 € | −7,1 % | 2 096 € | −2,9 % |
| 2025 | 2 536 € | +4,0 % | 2 198 € | +4,9 % |
| 2020 → 2025 | +15,7 % | — | +22,8 % | — |
Premier enseignement : sur cinq ans, les appartements progressent plus vite (+22,8 %) que les maisons individuelles (+15,7 %). Ce différentiel n’est pas anecdotique. Il traduit un rattrapage du segment collectif, longtemps sous-coté à Pau face au pavillon individuel. La pression sur les surfaces moyennes (T2, T3) — alimentée par l’investissement locatif et la demande étudiante autour de l’Université de Pau et des Pays de l’Adour, qui scolarise plus de 12 000 étudiants — a tiré les médianes du collectif vers le haut.
Pour mettre ces chiffres en perspective : sur dix ans (2015-2025), le prix moyen au m² à Pau est passé d’environ 1 600 € à plus de 2 300 €, soit une progression d’environ 40 % sur la décennie. Une dynamique solide, mais moins explosive que celle des grandes métropoles du Sud-Ouest comme Bordeaux ou Toulouse — ce qui maintient Pau dans une catégorie de marché accessible, moins exposée aux retournements violents.
2024 : le choc des taux, lisible commune par commune
Le pic de 2023 puis le recul de 2024 ne sont pas un phénomène strictement paloise. Ils prolongent localement le retournement national déclenché par la remontée des taux directeurs de la BCE entre juillet 2022 et septembre 2023. Les taux des crédits immobiliers, descendus sous 1 % en 2021, atteignent un pic à 4,22 % en décembre 2023. La capacité d’emprunt se contracte mécaniquement. Et le marché paloise encaisse.
Trois effets se cumulent sur 2024 :
- Le volume des ventes s’effondre : 2 857 transactions dans l’agglomération en 2024, contre 3 970 en 2021 — soit −28 %.
- Les prix médians corrigent : −7,1 % sur les maisons, −2,9 % sur les appartements.
- 2025 amorce un redémarrage modéré (+4,0 % maisons, +4,9 % appartements), porté par la détente progressive des taux, redescendus autour de 3,15 % sur 15 ans et 3,35 % sur 25 ans en fin d’année 2025.
Point méthodologique important : la baisse de 2024 est plus prononcée sur les maisons que sur les appartements. Logique. Les montants engagés sur une maison sont plus élevés, donc plus sensibles au coût du crédit. Le marché des petites surfaces, lui, reste partiellement soutenu par l’investissement locatif — un acheteur qui finance autrement, ou qui finance moins.
Cette correction de 2024 a une conséquence directe sur les évaluations rétroactives : une succession ouverte au cours de l’année 2024 doit refléter le marché réel à la date du décès, et pas une valeur post-correction ou pré-correction selon ce qui arrange. Le travail d’expertise consiste précisément à retraiter les comparables pour coller à la date du fait générateur.
Le contexte démographique : pourquoi le marché palois résiste
Une question revient souvent : comment Pau a-t-elle pu encaisser le choc des taux sans plonger plus durement ? La réponse tient en grande partie à la démographie et à l’attractivité économique de l’agglomération, qui jouent un rôle d’amortisseur structurel.
- Une population en croissance continue : la ville de Pau a gagné 1 821 habitants en 2025, soit +4 776 habitants depuis 2023 (source : Pau Agglomération). La population intra-muros atteint désormais plus de 80 000 habitants.
- Une agglomération qui s’étend : la Communauté d’agglomération Pau Béarn Pyrénées dépasse les 169 000 habitants (Insee 2023), avec une progression de +4,5 % entre 2016 et 2023.
- Un pôle universitaire dynamique : l’UPPA enregistre +13 % d’inscriptions à la rentrée 2025 et +25 % de vœux Parcoursup confirmés. Pau reste classée première ville étudiante française dans la catégorie « ville moyenne » selon L’Étudiant.
- Un projet urbain structurant : la rénovation du quartier des Halles et de la place de la République s’est achevée en 2025, et soutient la valorisation du centre-ville historique.
Cette base démographique et économique explique que la correction des prix soit restée mesurée à Pau, là où d’autres villes moyennes — moins étudiantes, moins universitaires, moins attractives pour les actifs en milieu de carrière — ont vu leurs valeurs plonger plus violemment en 2024.
Prix immobilier par commune : maisons individuelles
Pau n’est pas l’agglomération paloise, et l’agglomération paloise n’est pas homogène. Entre Idron à l’est, Jurançon au sud et Lescar au nord-ouest, les écarts de prix au mètre carré restent significatifs et reflètent des positionnements résidentiels distincts.
| Commune | Médiane 2025 (€/m²) | P25 – P75 (€/m²) | Évolution 2020-2025 |
|---|---|---|---|
| Idron | 2 780 € | 2 419 – 3 428 € | +8,7 % |
| Billère | 2 654 € | 2 411 – 3 005 € | +25,6 % |
| Lons | 2 602 € | 2 231 – 2 918 € | +17,2 % |
| Lescar | 2 572 € | 2 371 – 3 092 € | +12,9 % |
| Pau | 2 528 € | 2 188 – 2 993 € | +15,1 % |
| Jurançon | 2 403 € | 1 899 – 2 846 € | +25,5 % |
P25 et P75 désignent les 25e et 75e percentiles : la moitié centrale des transactions se situe dans cette fourchette. C’est la mesure la plus parlante de la dispersion réelle d’un marché.
Idron : le haut du marché de la maison familiale
Idron tient son rang. Première commune de l’agglomération paloise sur le segment maison depuis 2020, elle bénéficie d’un tissu pavillonnaire récent, d’un cadre résidentiel préservé et d’une proximité immédiate avec l’est paloise. L’écart avec Pau ville reste stable autour de 250 €/m² depuis cinq ans. C’est moins une bulle qu’une prime structurelle.
Billère et Jurançon : les vrais rattrapages
Billère et Jurançon affichent les progressions les plus fortes de l’agglomération sur cinq ans : +25,6 % et +25,5 %. Deux dynamiques différentes derrière ces chiffres. Billère profite d’une contiguïté immédiate avec Pau et d’une offre de maisons en bande, ou plain-pied, très recherchée par les primo-accédants. Jurançon était, elle, en retrait depuis longtemps — son rattrapage s’appuie sur l’attractivité de son terroir viticole et l’arrivée d’acquéreurs venus d’autres régions, parfois en quête d’une résidence secondaire.
Pau : un marché central, stable, profondément hétérogène
La ville de Pau concentre près de la moitié des transactions de l’agglomération. Son prix médian 2025 ressort à 2 528 €/m², avec un écart interquartile important : 2 188 à 2 993 €/m². Cette amplitude reflète la diversité réelle des quartiers — Trespoey, centre-ville, hyper-centre, Saragosse, quartiers nord, Marca — qui n’ont pas grand-chose en commun en termes de valorisation. Une médiane communale globale, dans ce cas, ne dit presque rien d’un bien précis. Déterminer la valeur vénale d’une maison à Pau demande d’aller au quartier, à la rue, parfois à l’orientation.
Prix immobilier par commune : appartements
Sur le segment collectif, la hiérarchie communale est différente. Les communes périphériques les mieux équipées dépassent désormais Pau intra-muros au mètre carré — un signal qu’on lit souvent à tort comme un déclassement de Pau, alors qu’il traduit surtout un effet de mix immobilier.
| Commune | Médiane 2025 (€/m²) | P25 – P75 (€/m²) | Évolution 2020-2025 |
|---|---|---|---|
| Lescar | 2 721 € | 2 644 – 2 970 € | +26,8 % |
| Idron | 2 626 € | 2 455 – 2 735 € | n.s. (n=4 en 2020) |
| Lons | 2 569 € | 2 273 – 2 810 € | +24,2 % |
| Pau | 2 183 € | 1 805 – 2 615 € | +22,8 % |
| Billère | 2 110 € | 1 796 – 2 426 € | +20,6 % |
| Jurançon | 1 968 € | 1 713 – 2 260 € | +27,6 % |
Lescar et Idron passent devant Pau ville sur l’appartement. Pourquoi ? Parce que ces communes concentrent une part importante de programmes neufs ou récents — résidences seniors, petits collectifs des années 2010-2020 — qui tirent la médiane vers le haut. Pau, à l’inverse, mélange un parc ancien parfois énergivore (DPE D, E ou pire), du Haussmannien rénové, des résidences années 1970 et quelques opérations récentes. La diversité de son parc fait sa richesse mais écrase sa médiane.
Conséquence concrète pour un propriétaire qui prépare une déclaration IFI sur un appartement palois ou une donation : une valeur de 2 183 €/m² appliquée mécaniquement à son bien n’a aucun sens. L’âge du bâtiment, le DPE, l’étage, l’exposition, l’état des parties communes feront varier la valeur réelle de 30 à 50 % autour de cette médiane.
L’effet DPE : un facteur de décote majeur sur le parc ancien palois
Depuis 2024, une variable nouvelle s’impose dans l’évaluation des biens immobiliers à Pau, et plus encore depuis le 1er janvier 2025 : le diagnostic de performance énergétique (DPE). La loi Climat et Résilience interdit désormais la mise en location des logements classés G, et la classe F est concernée à compter du 1er janvier 2028. Le marché en a tiré toutes les conséquences.
Les données nationales convergent :
- Une passoire thermique (DPE F ou G) se vend en moyenne 15 % moins cher qu’un bien équivalent classé D, avec des écarts dépassant 25 % dans les zones rurales ou peu tendues.
- Les délais de vente s’allongent : 84 jours en moyenne pour un F/G, contre 79 jours pour un bien A à E.
- 15 % des annonces nationales concernent désormais des passoires thermiques, contre 10 % il y a quatre ans.
Cet effet pèse particulièrement à Pau intra-muros, où le parc ancien — résidences des années 1960-1970, immeubles d’avant-guerre non rénovés, maisons béarnaises traditionnelles non isolées — concentre une part importante de classements F et G. C’est l’une des explications de l’élargissement de l’écart interquartile sur la commune de Pau : entre un T3 rénové DPE C à 2 800 €/m² et un T3 équivalent DPE F à 1 700 €/m², l’écart peut atteindre 40 % au sein d’un même quartier.
Pour toute évaluation à visée juridique ou fiscale — succession, donation, IFI, partage — le DPE est désormais une variable incontournable. Une valeur qui ne tient pas compte du classement énergétique, ou qui s’appuie sur des comparables datant d’avant le calendrier d’interdiction de location, expose à un risque réel de contestation.
Volume des transactions : un marché qui respire à nouveau
Les prix racontent une partie de l’histoire. Le volume des transactions raconte l’autre. Un marché en hausse mais peu liquide n’est pas un marché sain — c’est un marché bloqué.
| Année | Maisons | Appartements | Terrains | Total ventes |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | 1 018 | 2 503 | 449 | 3 970 |
| 2022 | 949 | 2 367 | 506 | 3 822 |
| 2023 | 740 | 1 982 | 334 | 3 056 |
| 2024 | 724 | 1 813 | 320 | 2 857 |
| 2025 | 822 | 1 969 | 340 | 3 131 |
L’agglomération paloise a perdu près d’un tiers de son activité entre 2021 et 2024. Le rebond de 2025 (+9,6 % en volume) est réel mais reste sous les niveaux d’avant la remontée des taux. La conséquence directe sur le travail d’évaluation : moins de transactions récentes, donc moins de comparables disponibles. Sur certains segments — propriétés de caractère, biens atypiques, immobilier d’entreprise — la raréfaction des références exige un travail beaucoup plus fin de sélection et de pondération.
Note méthodologique : l’année 2020 est exclue du tableau de volumes. Sa couverture dans la base DVF apparaît partielle (2 063 transactions recensées contre 3 970 en 2021), ce qui rend la comparaison annuelle non fiable. En revanche, les prix médians 2020 restent statistiquement exploitables.
Pourquoi une médiane statistique ne suffit jamais à évaluer un bien
Cette analyse offre une lecture solide du marché immobilier paloise sur cinq ans. Elle sert de cadre, de boussole, de référence. Elle ne sert pas — et ne peut pas servir — à fixer la valeur d’un bien précis.
Quatre raisons à cela, qui sortent directement des données présentées plus haut.
L’écart interquartile est énorme. À Pau, sur les maisons en 2025, la moitié centrale des transactions se situe entre 2 188 et 2 993 €/m². Sur une maison de 100 m², cela représente plus de 80 000 € d’écart entre le bas et le haut de cette fourchette — et il reste encore 25 % des biens en dessous, 25 % au-dessus. Une médiane brute, c’est une commodité statistique. Pas une estimation.
Les caractéristiques individuelles pèsent lourd. Exposition, vue, étage, DPE, travaux à prévoir, qualité du terrain, dépendances, mitoyenneté, nuisances proches : tout ce qui fait qu’une maison se vend 2 200 €/m² ou 2 900 €/m² dans la même rue ne se voit pas dans les données agrégées.
Le quartier compte autant que la commune. À Pau particulièrement, deux biens situés à 500 mètres l’un de l’autre peuvent afficher des valeurs très différentes. Trespoey ne se valorise pas comme Saragosse. Le centre-ville historique ne se valorise pas comme les quartiers nord. La granularité communale est trop large pour un travail patrimonial sérieux.
Les conditions de la vente ne sont pas dans DVF. Vente forcée, vente entre membres d’une même famille, vente avec décote pour état dégradé, vente avec rétrocession occulte, vente précipitée pour raison personnelle : tout cela existe dans les données brutes. Sans retraiter ces cas, on compare des choses qui ne sont pas comparables.
C’est ce travail de retraitement qui fait la différence entre une consultation de moyenne statistique et une expertise immobilière argumentée. Sélectionner les comparables réellement pertinents, les pondérer, ajuster pour les caractéristiques propres du bien, intégrer le contexte juridique — c’est ce qui produit une valeur défendable devant un notaire, un avocat ou l’administration fiscale.
Ce que retiennent les professionnels du droit et du patrimoine
Pour les notaires, avocats, conseils patrimoniaux et particuliers qui doivent justifier la valeur d’un bien dans un cadre juridique ou fiscal — succession, divorce, donation, IFI, contentieux — quelques points concrets ressortent de cette analyse 2020-2025 :
La hiérarchie communale reste structurellement stable. Idron tient la première place sur le segment maison, Lescar et Idron dominent sur l’appartement, Pau ville garde un cœur de marché solide malgré l’hétérogénéité interne. Cette stabilité permet de calibrer des valeurs avec une bonne lisibilité.
La correction de 2024 doit être prise en compte sur toutes les évaluations rétroactives. Une succession ouverte en 2024, ou un partage entre conjoints daté du même millésime, ne peut pas s’appuyer sur des comparables 2022-2023 sans ajustement. L’erreur classique consiste à utiliser les comparables les plus récents disponibles, sans questionner leur date.
Le volume contraint depuis 2023 réduit le nombre de transactions récentes utilisables. Cela renforce l’exigence méthodologique sur la sélection des comparables — et justifie qu’un travail d’expertise vaille mieux qu’une simple moyenne sectorielle.
Les écarts interquartiles importants rappellent une règle simple : une médiane communale n’est jamais une valeur vénale individuelle. Toute décision patrimoniale, fiscale ou juridique engageant la valeur d’un bien doit s’appuyer sur une évaluation argumentée et opposable. C’est particulièrement vrai en contexte contradictoire, où la moindre approximation est exploitable par la partie adverse.
Pour terminer sur le plan macro : les Notaires de France confirment au niveau national une légère reprise du marché résidentiel en 2025, avec des volumes en hausse jusqu’à la fin d’année et une stabilisation des prix dans l’ancien. Le Sud-Ouest figure parmi les régions les plus dynamiques sur cette reprise. L’agglomération paloise suit cette tendance — un peu plus mesurément que la Gironde ou la Haute-Garonne, mais avec une réelle stabilité que sa démographie et son tissu économique justifient.
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Sources :
- DVF (Demandes de Valeurs Foncières), Direction Générale des Finances Publiques, jeu de données geo-dvf sur data.gouv.fr (version du 20 avril 2026) — source principale.
- Données démographiques : Pau Agglomération (« Pau gagne 1 821 habitants en 2025 ») et Insee, Dossier complet Commune et Intercommunalité Pau Béarn Pyrénées.
- Données universitaires : Université de Pau et des Pays de l’Adour (UPPA), classement L’Étudiant des villes étudiantes.
- Taux de crédit immobilier : Cafpi, Meilleurtaux, Pretto (barèmes décembre 2025).
- Impact du DPE : MeilleursAgents, Journal de l’Agence, ministère de la Transition Écologique (loi Climat et Résilience).
- Tendances nationales 2025 : Notaires de France (« Bilan immobilier 2025 »), Conseil supérieur du notariat, Insee (Informations rapides n°131).
Analyse réalisée par le Cabinet Valentin à partir de l’intégralité des mutations enregistrées sur les 31 communes de la Communauté d’agglomération Pau Béarn Pyrénées entre janvier 2020 et décembre 2025.